Pojawił się projekt ustawy o „kredycie mieszkaniowym #naStart”. Następca „Bezpiecznego kredytu 2%” ma wejść w życie od lipca br. Ustawa zakłada sporo zmian i ograniczeń.
Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart pojawił się na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Jak napisano w treści uzasadnienia „Problemy rynku mieszkaniowego leżące u podstaw wprowadzenia bezpiecznego kredytu 2%, jak i ogólny kierunek ich rozwiązania we wspomnianej ustawie, pozostają bowiem aktualne.” Bezpieczny kredyt 2% został określony jako czynnik, który w ostatnich miesiącach roku doprowadził wzmożonego popytu na mieszkania, co doprowadziło do odbiegającego od średniej wzrostu cen mieszkań. W uzasadnieniu wskazano również, że program pozostawiony w znanej formie BK2% doprowadziłby do m.in. „obniżenia dostępności mieszkaniowej, dotykając gospodarstw domowych niebędących beneficjentami instrumentu wsparcia.”
Jak czytamy w projekcie, nowy kredyt przyjmie dwie formy, jedną z nich będzie kredyt hipoteczny, drugą kredyt konsumencki.
Trwają uzgodnienia międzyresortowe i konsultacje publiczne projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart.
— Ministerstwo Rozwoju i Technologii (@MRiTGOVPL) April 8, 2024
Projekt jest elementem realizowanej przez rząd szerokiej strategii rozwoju mieszkalnictwa.
Więcej informacji https://t.co/ckwuOcKxkG pic.twitter.com/780pGQGuUG
Zobacz także: Mieszkań w Polsce jest wciąż za mało. Największe problemy są po stronie podażowej, mówi Piotr Bujak
Projekt ustawy w Sejmie
Pojawił się nowy projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart, zgodnie z tym, co możemy przeczytać, projekt należy traktować jako następcę BK2%. Już na początku uzasadnienia czytamy, że problemy, które leżały u podstaw BK2%, wciąż są aktualne.
„Problemy rynku mieszkaniowego leżące u podstaw wprowadzenia bezpiecznego kredytu 2%, jak i ogólny kierunek ich rozwiązania we wspomnianej ustawie, pozostają bowiem aktualne. Za decyzją o utrzymaniu instrumentów opartych na mechanizmie okresowych dopłat do rat kredytów udzielanych w celu zaspokojenia pierwszych potrzeb mieszkaniowych przemawia problem utrzymujących się wysokich cen towarów i usług oraz związane z tym utrzymywanie się wysokich stóp procentowych. Zarówno osoby fizyczne dążące do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w oparciu o nabywane na kredyt hipoteczny prawo własności, jak i osoby fizyczne ponoszące koszt partycypacji lub wkładu mieszkaniowego w oparciu o kredyt konsumencki, mierzą się obecnie z ograniczeniami dotyczącymi finansowania swoich zamierzeń spowodowanymi obecną sytuacją gospodarczą. Wysokie oprocentowanie kredytów wyklucza z rynku mieszkaniowego szeroką grupę gospodarstw domowych niemogących sprostać wymaganiom dotyczących zdolności kredytowej.” – napisano w uzasadnieniu do projektu ustawy.
Jak napisano, analiza pozwoliła stwierdzić, że istotna część zasad doprowadziła do niewłaściwego sposobu udzielana pomocy przez państwo oraz zbyt dużego wpływu na inne aspektu funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce.
„Zakupy mieszkań dokonywane z bezpiecznym kredytem 2% i malejąca w związku z tym oferta rynkowa były bowiem czynnikami skłaniającymi do nieodkładania decyzji o zakupie lub budowie również przez gospodarstwa domowe niebędące jego beneficjentami. W tym kontekście bezpieczny kredyt 2% był w ostatnich miesiącach jednym z głównych czynników wzrostu popytu na rynku kredytów mieszkaniowych oraz popytu na mieszkania w ofercie rynku (pierwotnego i wtórnego). Konsekwencją takiego popytu był odbiegający od średniej w poprzednich latach wzrost cen mieszkań, odzwierciedlony m.in. dynamicznym wzrostem średnich kwot udzielanych kredytów mieszkaniowych. Chociaż wpływ bezpiecznych kredytów 2% na wzrost cen mieszkań nie jest jednolity i w największym stopniu występował na rynkach mieszkaniowych dużych miast, w obecnym kształcie, w krótkim i średnim okresie, działający na obecnych zasadach instrument przyczyniałby się do obniżenia dostępności mieszkaniowej, dotykając gospodarstw domowych niebędących beneficjentami instrumentu wsparcia.” – czytamy w treści uzasadnienia projektu ustawy.
Ze względu na powyższe, zdecydowano, że dla czytelności przepisów, należy przedłożyć nowy projekt ustawy, a nie dokonywać korekt na ustawie z dnia 1 października 2021 r. Za kontynuowaniem pomocy dla społeczeństwa w zakupie mieszkania, przemawiają brak środków na wkład własny, spadek zdolności kredytowej Polaków, bariery wejścia na rynek mieszkaniowy osób młodych oraz rodzin z dziećmi, ale również brak zainteresowania finansowaniami ze stałym oprocentowanie i wciąż wysoki poziom stóp procentowych.
Zobacz także: Rośnie sprzedaż największych deweloperów. Dom Development w 1 kwartale sprzedał ponad tysiąc mieszkań
Co to za kredyt i dla kogo
Program #naStart został zaprojektowany w dwóch formach, w celu zaspokojenia pierwszych potrzeb mieszkaniowych w formie kredytu hipotecznego lub konsumenckiego. Pierwszy z nich (kredyt hipoteczny), będzie mógł być przeznaczony na budowę domu, jego wykończenie lub nabycie działki. Nabycie mieszkania lub domu oraz jego wykończenie. Realizację kooperatywy mieszkaniowej oraz nabycie spółdzielczego prawa własności. Na co należy zwrócić uwagę, to wykluczono możliwość cesji umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej, co ma ograniczyć pobudki do działań spekulacyjnych.
Z kolei kredyt konsumencki będzie odpowiadał za pokrycie części lub całości kosztów ponoszonych w wyniku partycypacji, lub wkładu własnego.
Podobnie, jak w przypadku BK2%, jednym z podstawowych warunków skorzystania z finansowania #naStart będzie nieposiadanie prawa do nieruchomości. Tu mamy pierwszy wyjątek, dotyczy on gospodarstw z trójką lub więcej dzieci. „Nowym natomiast rozwiązaniem jest wprowadzenie w ust. 3 pkt 3 i ust. 4 pkt 3 możliwości uzyskania kredytu mieszkaniowego również przez kredytobiorcę prowadzącego gospodarstwo domowe, w skład którego wchodzi co najmniej troje dzieci, a który posiada lub posiadał (posiada lub posiadało oboje kredytobiorców) prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Przepis ten spełnia cele polityki prorodzinnej umożliwiając rodzinom z co najmniej trójką dzieci zamianę dotychczasowego miejsca zamieszkania na lokal o większej powierzchni, bardziej odpowiadający potrzebom rodziny.” – czytamy w uzasadnieniu.
Kolejną zmianą jest to, że o kredyt będzie mógł się starać jeden z małżonków, w przypadku, jeśli ten drugi posiadał już prawa do nieruchomości, ale w ramach majątku odrębnego lub do nieruchomości w ustroju rozdzielczości majątkowej.
W kwestii singli, wprowadzone dodatkowe kryterium wieku. O kredyt może starać się osoba, która w momencie złożenia wniosku ma nieukończone 35 lat. W pozostałych przypadkach nie zastosowano tego rodzaju kryterium.
Z ważniejszych zmian, współkredytobiorcy niebędący małżeństwem, będą musieli nabyć prawo do mieszkania/domu/działki z równym udziałami, jako współwłasność. Zasada ta została wprowadzona w celu zapobiegnięcia dołączeniu do finansowania osób trzecich, np. w celu optymalizacji spełnienia warunków dochodowych.
Zasady działania i limity w kredycie #naStart
Podobnie, jak było w BK2%, kredyt udzielany ma być na przynajmniej 15 lat. Przez pierwszych 5 lat obowiązywać będzie stałe oprocentowanie z formułą dopłaty (malejące raty). Dla jasności, dopłatami objętych zostanie pierwszych 60 rat. Do obliczania dopłat ponownie wykorzystano wskaźnik z ustawy o BK2%, ale dodatkowo przewidziano kilka różnych scenariuszy.
- Dla gospodarstw domowych bez dzieci od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 1,5.
- Dla gospodarstw domowych z jednym dzieckiem od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 1.
- Dla gospodarstw domowych z dwojgiem dzieci od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 0,5.
- Dla gospodarstw domowych z trojgiem dzieci lub więcej od wskaźnika we wzorze odejmowana będzie stała 0.
Czyli, wysokość dopłaty będzie tym wyższa, im większa będzie liczba osób w gospodarstwie domowym. Ponadto, z pewnością ważny dla kredytobiorców okaże się mechanizm tzw. zamrożenia raty, na poziomie najwyższej raty w harmonogramie, ale obniżoną o wyliczoną dopłatę.
Wprowadzenie takiego mechanizmu jest nowym rozwiązaniem względem bezpiecznego kredytu 2%, w którym stopniowemu zmniejszaniu z każdą ratą ulegała zarówno część płacona przez kredytobiorcę jak i dopłata. Ponieważ w kredycie mieszkaniowym kwota płacona przez kredytobiorcę przy każdej racie nie będzie się zmieniać, wysokość dopłat z każdą kolejną ratą maleć będzie szybciej niż w bezpiecznym kredycie 2%. Nie zagrozi to jednak stawianym przed nowym instrumentem celom. Pomoc udziela kredytobiorcy w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego, podobnie jak przy kredycie 2% znacząco obniży poziom wymaganej zdolności kredytowej oraz zagwarantuje szybszą spłatę kapitału. Zmiana pozwoli jednak ograniczyć tę pomoc do niezbędnego minimum” – można przeczytać w uzasadnieniu.
Jak wspomnieliśmy wysokość dopłat będzie ograniczona przez kilka elementów.
Dochód gospodarstw domowego nie może być wyższy, niż:
- 13 000 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzą dwie osoby,
- 16 000 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzą trzy osoby,
- 19 500 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzą cztery osoby,
- 23 000 zł – w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi pięć albo więcej osób
Kwota kredytu hipotecznego
- jest wyższa niż 200 tys. zł, a gospodarstwo jest jednoosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 200 tys. zł.
- jest wyższa niż 400 tys. zł, a gospodarstwo jest dwuosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 400 tys. zł.
- jest wyższa niż 450 tys. zł, a gospodarstwo jest trzyosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 450 tys. zł.
- jest wyższa niż 500 tys. zł, a gospodarstwo jest czteroosobowe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 500 tys. zł.
- jest wyższa niż 600 tys. zł, a gospodarstwo jest pięcioosobowe lub większe, do wyliczenia dopłat przyjmuje się kwotę kapitału 600 tys. zł.
(W przypadku kredytu konsumenckiego granica ta wynosi 100 tys. zł.)
Co więcej, limity mogą zostać zwiększone, jeśli nieruchomość znajduje się „na terenie województwa lub miasta o liczbie ludności wyższej niż 300 000 mieszkańców, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 25% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju. W przypadku gdy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny którego dotyczy kredyt mieszkaniowy znajduje się na terenie województwa lub miasta, dla którego ostatnio ogłoszony przez wojewodę na podstawie art. 12 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest wyższy od ostatnio ogłoszonej przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie art. 3b ust. 4 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1446) ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego o co najmniej:
- 25% a mniej niż 50%, kwotę kapitału, od której oblicza się dopłatę do rat oraz kwotę maksymalnego średniego dochodu brutto gospodarstwa domowego podwyższa się o 10%,
- 50%, kwotę kapitału, od której oblicza się dopłatę do rat oraz kwotę maksymalnego średniego dochodu brutto gospodarstwa domowego podwyższa się o 20%.”
Podobnie, jak wyżej, podwyższeniu ulegać będą limity dochodowe.
Ograniczona zostanie również powierzchnia użytkowa lokalu. „dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa przekracza sumę liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy, wysokość dopłaty pomniejsza się o 50 zł za każdy metr kwadratowy tego przekroczenia” – napisano w akcie prawym.
Projekt zakłada, że podaż kredytów będzie limitowana. „Proponuje się, aby w każdym kwartale po zarejestrowaniu w systemie ewidencji dopłat 15 tys. wniosków o hipoteczny kredyt #naStart złożonych w tym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu okres przyjmowania nowych wniosków był okresowo wstrzymany, do początku kolejnego kwartału.” – doprecyzowano w uzasadnieniu.
Przewiduje się, że program potrwa do końca 2027 r.
Całość można znaleźć na stronie Rządowego Centrum Legislacji.
