Aglomeracja katowicka na koniec I kw. uplasowała się w grupie pięciu aglomeracji o największej ofercie mieszkaniowej w Polsce, sięgającej 7,2 tys. lokali. Co ważne, równolegle do Katowic, rozwijają się również inne ośrodki, jak Gliwice, Tychy czy Zabrze.
Górny Śląsk to położony na południu polski region znany z ciężkiego przemysłu, węgla, śląskiej gwary oraz rolady z kluskami i modrą kapustą oraz, jak się okazało dużej oferty mieszkań. Firma JLL opublikowała raport o sytuacji na rynku deweloperskim w konurbacji górnośląskiej. Postanowiliśmy sprawdzić, co tam w mieszkaniówce na śląsku, w obszarze górnośląsko-zagłębiowskim słychać.
Zobacz także: Wzrost cen mieszkań hamuje, z kolei spadek transakcji sprzedanych lokali wskazuje na zmianę trendu w kolejnych kwartałach
Podaż nowych mieszkań i domów
Według danych JLL charakterystyka nowego budownictwa w aglomeracji katowickiej jest nieoczywista i nierównomierna. „Potwierdzają to zarówno dane JLL, jak i dane GUS dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania. Dysproporcje dotyczyły zarówno skali, jak i rodzaju realizowanej zabudowy. W ostatnich 10 latach w GZM 49% oddanych do użytkowania jednostek mieszkalnych stanowiły lokale w zabudowie wielorodzinnej. Drugą najliczniejszą kategorią były domy realizowane przez indywidualnych inwestorów, w zabudowie jednorodzinnej.” – czytamy w raporcie.
W ciągu ostatnich lat wśród deweloperów dominowały mieszkania realizowane w formie wielorodzinnej zabudowy w takich miastach jak Katowice, Chorzów, Gliwice, Sosnowiec czy Tychy.
Na przestrzeni ostatnich 10 lat liczba wydanych pozwoleń na budowę w aglomeracji katowickiej wykazywała trend wzrostowy. Najmocniejszy wzrost pozwoleń odnotowano w 2022 r., w 2023 r. część z nich została wykorzystana w 2023 r., jednak w związku z dużą liczbą najnowszych pozwoleń utrzymała zapas na wysokim poziomie. „Szacowany zapas pozwoleń na budowę łącznie dla Katowic, Gliwic, Sosnowca, Tych, Chorzowa i Zabrza wynosi dziś ok. 9,0 tys. mieszkań i domów, które można by wprowadzić na rynek w krótkim czasie. Największy szacowany zapas pozwoleń na budowę dotyczy Katowic (ok. 3,6 tys. jednostek).” – napisano w raporcie.
Co ciekawe, miniony rok pozwolił aglomeracji wrócić na tor wzrostu i wypracować drugi historyczny wynik liczny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (6,6 tys.). Następnie zamyka I kw. 2024 r. z ofertą na poziomie 7,2 tys. lokali.
Warto w tym miejscu również zauważyć, że w Katowicach odnotowano bardzo duży udział mieszkań o podwyższonym standardzie, co przełożyło się na duży udział zamożnych mieszkańców. Śląsk się bogaci, co w jakim stopniu potwierdzają dane z Ministerstw Finansów.
„Wg danych Ministerstwa Finansów za 2022 rok wynika, że województwo śląskie, które pod względem powierzchni plasuje się na 16 miejscu w kraju, zajmuje 1 miejsce pod względem zagęszczenia na km2 liczby bogatych i bardzo bogatych osób (o zarobkach powyżej 50 tys. zł brutto miesięcznie i powyżej 1 mln zł brutto rocznie). Jeśli chodzi o liczbę takich mieszkańców, województwo śląskie znajduje się na trzecim miejscu w Polsce, tuż za województwem wielkopolskim. Liderem jest województwo mazowieckie.” – podano w raporcie JLL.
Kolejnym potwierdzeniem są dalsze słowa zawarte w raporcie. „Tłumaczy to także wysoki udział mieszkań o podwyższonym standardzie oferowanych w Katowicach, których wciąż brakuje w pozostałych miastach. Alternatywę dla mieszkań „z wyższej półki” stanowią jednak także domy jednorodzinne budowane zarówno przez deweloperów, jak i przez indywidualnych inwestorów.”
Zobacz także: Rośnie liczba rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę. GUS podał dane o budownictwie mieszkaniowym w Polsce za 1 kwartał 2024
Ceny mieszkań na śląsku, Gliwice z największym wzrostem
Na początek przypominamy, że zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego (NBP) w I kw. 2024 r. średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Katowicach wyniosła 10,6 tys. zł za mkw. I tu typowo będzie spory rozjazd między ceną transakcyjna a ofertową, ponieważ raport JLL wskazuje, że na koniec marca średnia cena oferty w Katowicach przekroczyła 12 tys. zł/mkw.
Mówiąc o cenach mieszkań w aglomeracji, ciężko mówić o średniej, ponieważ pomiędzy miastami istnieją duże różnice. „W Katowicach średnia cena dostępnych w ofercie mieszkań jest wyraźnie najwyższa i na koniec marca 2024 roku wyniosła 12,2 tys. zł/m2. W Chorzowie i Gliwicach średnia cena nie przekroczyła jeszcze granicy 10,0 tys. zł/m2, choć się do niej zbliża, co z kolei mają już za sobą Gliwice oraz Tychy. Przeciętne ceny mieszkań w ofercie na pozostałym obszarze aglomeracji (czyli po wyłączeniu dominujących w ofercie miast) to ok. 8,2 tys. zł/m2. W zbliżonej cenie oferowane są jednak mieszkania w Zabrzu oraz Sosnowcu.” – napisano.
Największą dynamikę wzrostu cen mieszkań odnotowano w 2021 r. W 2023 r. wzrost był już wolniejszy. W Katowicach ceny ofertowe poszły w górę o 13%, w Chorzowie i Zabrzu o 14%. Najmocniej ceny poszły w górę w Gliwicach, gdzie w 2023 r. odnotowano 20% wzrost cen ofert.
Co ciekawe, w Katowicach, na tle 6 największych rynków w Polsce, jest największa dostępność mieszkań, która wynika z relacji średniego dochody do ceny metra kwadratowego lokalu. To oczywiście wynika ze wzrostu płac, który równa krok ze wzrostem cen mieszkań od 2019. r. Obecnie za przeciętne wynagrodzenie w Katowicach można nabyć 0,82 mkw. nowego mieszkania. Najbliżej do Katowic, mają Łódź i Poznań (ok. 0,7 mkw.).
